Сегодня на Пхукете будет проходить первая из запланированных на 2026 год сессий C9 Hotelworks. Тема дня очевидна – кризис на Ближнем Востоке и его последствия для рынка недвижимости Пхукета.
Такого, конечно, никто не планировал. Но важно, что и без этого внешнего шока рынок недвижимости Пхукета вступал в переломный для себя год. На это указывала совокупность внутренних факторов.
Ниже – краткое резюме прогноза главы C9 Hotelworks Билла Барнетта, сделанного до начала новой войны на Ближнем Востоке. Статью Билла целиком читайте на русском здесь.
ОТ БУМА К БАЛАНСУ: НОВЫЙ ЦИКЛ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПХУКЕТА
1. В 2026 году рынок недвижимости Пхукета уже подошел к точке перелома. Спрос вернулся к нормальному уровню, но предложение продолжило расти, как если бы он оставался хайповым.
Пик постпандемийного покупательского бума прошел, темпы сделок снизились, сроки принятия решений покупателями увеличились, а чувствительность к цене стала заметно выше. Девелоперы же продолжили строить, как строили в 2023-2024.
2. Пхукет долгое время был рынком повышенной доходности для девелоперов – но это тоже уже в прошлом. Относительно низкая стоимость земли; финансирование строек через активные предпродажи, а не кредиты; делегирование продаж и маркетинга легиону агентов – все это раньше давало девелоперам доходность выше бангкокской. Но этот период подходит к концу.
3. Конкуренцию локальным девелоперам на Пхукете теперь составляют бангкокские гиганты. Они пришли мощно, они работают во всех сегментах – от эконома до люкса. В результате предложение еще более резко выросло – и выросло именно тогда, когда спрос на Пхукете начал охлаждаться.
4. Среди агентов тоже настало время корректировки дисбалансов. Настораживающим моментом в 2025 году стал рост агентских комиссий, что говорит либо о минимальных инвестициях девелоперов в собственный маркетинг, либо о завышенных ожиданиях по маржинальности.
При этом выстроенный на агентах рынок становится все более фрагментированным и перегруженным посредниками, стоимость привлечения клиентов растет, конверсия падает. На этом фоне консолидация практически неизбежна.
5. Одновременно начинает активнее развиваться вторичный рынок недвижимости – и это признак не кризиса, а взросления рынка. Зачастую объект на вторичке может быть лучше и/или дешевле нового – и это нормально.
6. Фундаментальные факторы востребованности пхукетской недвижимости остаются прежними: международная привлекательность, спрос со стороны лайфстайл-покупателей, диверсифицированная клиентская база.
Однако правила игры меняются.
Сжатие маржи – это уже не гипотетический риск, а реально наблюдаемый процесс. По мере урбанизации Пхукета экономика девелопмента здесь будет все больше напоминать Бангкок. Остров перестает быть уникальным рынком с повышенной доходностью.
Все это – а также нового «черного лебедя» с Ближнего Востока – обсудим сегодня на C9 Sessions. Приходите, пообщаемся.
Подписывайтесь на @DirectLana. Приватные консультации и подбор объектов – через @dxbfreedom.